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[市場動態] 運河新城漸入購房者視野 明年迎來集中供應期

2013-11-15每日商報
? ? ? ? ?萬科旗下北宸之光熱銷,濱江、萬通、越秀等多家房產大佬入駐勾莊,無疑使板塊成為市場焦點。受“鄰居”勾莊板塊的帶動,與之隔著上塘高架的運河新城也逐漸進入購房者視野。本月底,運河新城有首批住宅開盤,明年上半年凱喜雅錦河灣、運河印象等將陸續入市。

拆遷廠房居多,有大片空地

三個在建樓盤和一宗地扎堆

根據規劃,運河新城規劃范圍北至繞城高速,西接巨州路,東臨拱康路,南靠石祥路。從規劃圖來看,南北走向的運河是其中心軸,依著運河兩岸拓展開去。定位是打造城北的城市副中心,今后這里將成為一個具有運河特色的集生活、居住、商貿、旅游休閑于一體的新城綜合體。

目前運河新城內有三個樓盤正在開發,記者實地探訪了這里。記者駕車從石祥路拐入通益路,由南往北開。大約向北行駛十分鐘,可以看到這樣的情景:以上塘高架為界,西面是如火如荼建設中的勾莊板塊,北宸之光在建住宅樓外,掛著大大的廣告豎幅;北宸之光北面是已交付的大華海派風景。勾莊板塊是今年市場大熱門,萬科開發的北宸之光掀起勁銷熱潮,還有濱江、融科、萬通、越秀等房產大佬陸續進駐。上塘高架西面即勾莊板塊在建、已交付樓盤分布密集,沿路分布了大眾、斯巴魯汽車4S店,隨著板塊內各大項目的啟動,未來兩三年這里的居住氛圍將濃厚起來。

上塘高架西面房產大佬云集

比價格、戶型、品質,各有招數

上塘高架東面即運河新城核心區域,與北宸之光、濱江萬家名城隔橋相望。從現狀來看,東面沿路分布木材、鋼材廠。運河新城正在開發的樓盤有三個,分布密集。處于最北的是勾運路和上塘高架交界處的瑞麒時代,是三個樓盤中最先開盤的,有大幅廣告圍擋,據悉樓盤將在本月底推出首批住宅。樓盤體量不大,總建筑面積僅37306平方米,規劃了兩幢高層住宅、商業以及辦公樓,是一個小型綜合體??赡苤苓呍诮潜P多、物流運輸的關系,勾運路上大貨車較多。

與勾運路一路之隔南面的好運路上,有兩個項目。一個是迪凱開發的運河印象,位于上塘高架勾運路出口東側,商業性質的項目。運河印象建筑面積11.4萬平方米,由三幢LOFT和商業組成,交通非常便利。上塘高架勾運路口下,往東拐到好運路上就是運河印象了。運河印象很好找,圍擋有大幅廣告,塔吊高高聳起。項目預計明年三四月份推出首批LOFT。

同樣位于好運路上,運河印象東面兩三百米是在開發的凱喜雅·錦河灣。該地塊是2011年6月出讓,凱喜雅集團經過42輪競價拿下的,成交總價4.61億元,折合樓面價8629元/平方米。這也是余杭區運河新城核心區塊出讓的第一塊住宅用地,現處于地下層土方施工階段。據悉,該項目于明年上半年面市,主打90平方米剛需以及103-115平方米戶型。錦河灣是一個8萬平方米的樓盤,由7幢住宅以及社區商業組成,明年上半年項目主推90平方米、103-115平方米的剛需和改善戶型。

好運路一直往東行駛至儲運路,零散分布著農居點、鋼貿市場、碼頭。儲運路東面有大片空地,這是今年8月21日出讓的余政儲出[2013]49號地塊。由保定市華瑞房產以底價73781萬元競得,成交樓面價6750元/平方米,最高可建建筑面積約10.9萬平方米。緊鄰京杭大運河,與規劃中的運河新城核心景觀運河生態島僅一步之遙。據了解,這是運河新城時隔兩年后的再次出讓土地,是除錦河灣外少有的宅地。與該地塊相鄰南面正在建設的是農居安置房。據了解,運河新城內大部分是商業性質用地規劃。運河新城目前項目集中在好運路、儲運路、勾運路一帶,是板塊最先有居住氛圍的區域。

記者觀察,這個區域四周,目前仍有大片空地、正在拆遷的廠房,跟高架西面的勾莊板塊相比,這里尚處于開發起步階段。

運河新城最先面市的項目是瑞麒時代。據項目營銷負責人劉剛介紹說,本月底項目將首推64套住宅,主力面積84平方米的剛需戶型。項目規劃包括商業、住宅、辦公綜合體,其中商業部分的產權40年,住宅產權為70年。據透露,開盤均價在1.2萬-1.25萬元/平方米之間。

此前有消息稱,運河印象在本月推出首批房源,實際的推盤節點在明年上半年。昨天,記者采訪了迪凱房產營銷總監趙娜,她表示說,項目首期LOFT房源預計在明年三四月份推出。

“我們是全商業性質的項目,明年首期推出主力50-80平方米之間LOFT產品,針對的主要是投資人群?!壁w娜坦言,萬達商圈輻射,北宸之光大賣,使整個城北區域都熱氣騰騰,區域內購房人群比前兩年多了不少。不過跟剛需相比,投資者綜合考慮多,周邊配套、商業環境以及租賃價格等,因此啟動時間比剛需產品晚。

凱喜雅·錦河灣預計明年上半年推出首期房源,是余杭區運河新城內第一個有大量住宅入市的樓盤。凱喜雅房產公司副總黃晴波介紹說,錦河灣位于好運路與儲運路交會處,距上塘高架出口僅300米左右?!皬慕煌ㄉ峡?,我們項目是區域內最為便捷樓盤之一,上塘高架勾運路口下,拐到好運路就到了,非常便捷;同時,我們離運河三五百米,又擁有稀缺的景觀資源。從運河新城土地性質規劃來看,除了剛出讓的保定華瑞地塊,我們南面、北面有一些零星規劃的宅地外,其他多為商業用地,所以說,錦河灣住宅性質樓盤有稀缺性?!?/span>

運河新城板塊內,明年還可能入市的還有8月拍出的地塊。按照普通工程進度來推算,該地塊項目很可能在明年下半年面市。

“雖然運河新城從今年年底直到明年有一個集中供應量,不過這些項目各有側重,不會形成最直接的競爭?!痹跇I內人士看來,運河新城即將入市的三個樓盤,既有住宅、又有酒店式公寓、寫字樓,物業類型多,主打房源不盡相同。瑞麒時代住宅僅為兩幢樓,還有商業和寫字樓項目;而運河印象全部為商業性質,LOFT產品投資主要面對投資需求;錦河灣是住宅主打的樓盤。三個項目各有重點,商業為住宅提供配套,而住宅又帶來了人氣,是一種互補的狀態。

運河新城的規劃起點非常高。規劃中,運河新城的核心區相當于中央商務區,住宅用地非常少,靠著儲運路東側開挖一個人工生態島。好運路和勾運路中間未來還規劃有地鐵4號線,并設站點;從教育資源來看,區域內規劃了幼兒園、小學、中學等。

有消息靈通人士稱,地鐵4號線站點附近,預計近期將推出一兩塊商業用地。
明年是一個推盤集中期

住宅、LOFT、寫字樓各類型都有

運河新城板塊重新進入市場視野,跟上塘高架西面勾莊板塊走熱不無關系。去年7月31日,萬科以底價約13.02億元拿下了21號勾莊商住地,憑借著品牌效應,勾莊瞬間匯聚了杭州樓市的目光,即為目前熱銷的北宸之光,當時樓面價為4257元/平方米。

緊接著去年11月,勾莊板塊推出緊鄰萬科地塊的兩宗宅地,總可建面積約26.4萬平方米。一番爭奪之后,兩宗地塊均被濱江集團收入囊中,總成交價16.55億元,綜合成交樓面價6258元/平米,案名為萬家名城。隨后,今年的2月1日,聯想旗下的融科地產在經過長達88輪的激烈競價后,以12.6億元拿下76號勾莊地塊,又一家實力開發企業進駐勾莊,當時以8302元/平米的成交樓面價,更是直逼拱墅區北部軟件園宅地地價。

今年5月土地競拍現場,萬通、越秀將勾莊板塊樓面價拉升至9000元/平方米以上。尤其是越秀地產經過49輪競價拿到25號地塊,以 9600元/平米拿下,成為余杭的新地王。這是土地市場上勾莊板塊的高熱度??梢灶A見,明年該板塊將有巨大供應量。

勾莊板塊內萬科旗下的北宸之光,三次開盤三次日光,2個月銷售超千套的成績激活了勾莊板塊,接下來有消息稱,濱江萬家名城年底前預計推出首批房源。

“目前運河新城內雖然不及西面房產大佬云集,不過整個區域炒熱后,勢必帶來大量需求?!币晃粯I內人士認為,與其隔著上塘高架的東面,運河新城板塊雖然面對“隔壁”板塊各大樓盤競爭搶奪市場的壓力,但也享有到區域共同炒熱帶動客戶量的優勢。

目前,運河新城西南面在售的北宸之光(精裝)、已交付的大華海派風景、風雅樂府、贊成美墅,均價在1.3-1.6萬元/平方米之間。據項目負責人透露,運河新城板塊的住宅價格會參考周邊樓盤市場價?!半m然勾莊板塊樓盤有聚集效應,不過我們項目產品也很有競爭力?!秉S晴波介紹說,比如錦河灣的90平方米面寬設計到了10.2米,兩間臥室和客廳朝南,采光非常好。而且,面積103-115平方米之間面積段的房型稀缺。由此可見,明年區域內各樓盤之間比拼價格、戶型、品質,各有招數。

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