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[市場動態]隨著孫宏斌與宋衛平先后發表聲明,融創收購宋衛平、壽柏年的部分綠城中國(03900)股份,晉身綠城第一大股東,基本成定局。

2014-05-21搜房網
?隨著孫宏斌與宋衛平先后發表聲明,融創收購宋衛平、壽柏年的部分綠城中國(03900)股份,晉身綠城第一大股東,基本成定局。

上周四綠城與融創短暫停牌之后,大多數人已猜到這樣的結局。此次事件被解讀為“一個理想主義時代的終結”。一時間,悲情、不解與惋惜彌漫于整個中國地產圈。

撇開感情因素,再強大的公司亦有其生命周期,改變才是常態。躬逢鍍金時代的綠城,在地產大潮退去后,終究要回歸商業的邏輯。我們更應該關心的是,孫宏斌能否成為綠城的Mr.Right?以及,“后宋衛平時代”將給綠城帶來什么樣的改變?

為什么是融創?

因為它是綠城“最不差”的選擇

在許多業界人士看來,綠城是追求品質的本土開發商的一面旗幟,代表著“真誠、善意、精致、完美”。融創則是一個典型的市場機會主義者,素以“狼性營銷”著稱。兩者在氣質上南轅北轍。

憤怒和悲情一時彌漫于杭州(樓盤)地產界。在他們眼中,孫宏斌就如一個北方入侵的蠻族,揮舞著資本利器,粗暴地擄走了江南世家的名媛。

其實,任何人接手綠城都難免爭議。就像喬布斯之于蘋果,宋衛平之于綠城的影響力沒有人可以復制。撇開情緒的干擾,如果宋衛平退休是一個無法改變的現實,孫宏斌可能不是完美的接班人,但卻是一個“最不差”的選擇。

對宋衛平而言,他一定不希望綠城在他淡出后走向衰落。他的接班人必須有足夠的能力,讓這個500億級地產帝國不僅活得更久,而且要活得更好。

綠城集團內部并沒有合適的人選。長期以來,綠城作為宋衛平“一個人的公司”,在宋衛平過于強勢的存在之下,雖催生了眾多的“首席產品官”,卻很難培養出具有完整企業家人格的高管。

放眼杭州眾多的本土老牌房企,或滿足于諸侯割據,或早已勢弱體微,缺乏布局全國乃至海外市場的雄心。他們有接近綠城的品質基因,格局卻不夠,也很難掏得出令人滿意的價錢。

也有人希望馬云、宗慶后或郭廣昌等浙商領袖出手。不過,這些大佬級企業家或不熟悉房地產,或是以物美價廉的產品理念起家,他們可能無法接過綠城“高端住宅專家”的大旗。

相比之下,孫宏斌是一個領袖級的企業家,長期聚焦于高端物業開發,旗下的融創中國2013年銷售額達人民幣547.3億元,位列中國第11位,規模接近綠城。

最重要的是,自2012年與綠城合作,孫宏斌已經“通過了兩年的考察期”。在最艱難的時刻,孫宏斌盤活了綠城在長三角的大量高價豪宅項目,業績斐然。而且宋衛平與孫宏斌也相互激賞,個人關系融洽。

“狼性”孫宏斌

門口的野蠻人還是宋衛平的接班人?

宋衛平顯然已經想清楚:綠城需要的不是一個“產品主義”類型的接班人,而是能夠在這個時代縱橫捭闔的戰略型人物,為公司引入異質的活力。

事實上,如今的綠城需要一場革命。

經過2012年瀕臨破產的慘痛教訓之后,曾經豪言“趕超萬科”的綠城激情正在消退,其在產品上突破與創新的腳步明顯變慢。經紀人制度改革推進一年后漸趨沉寂。在土地市場上,綠城也暌違多時,最近一年多未在杭州拍得新宅地。

據綠城的一些高管稱,宋衛平這兩年的精力已不如前。原來動輒從上午開會到次日凌晨三四點,現在常常在晚上九十點就結束。

在兩年前的綠城半年會議上,熬過最艱難時期的宋衛平引用了一句古話:南山有鳥,三年不鳴。倔強的宋衛平內心從未服輸,但在資本市場的游戲規則下漸覺心力交瘁;或許,他在同樣“永不認輸”的孫宏斌身上看到了另一個自己。

這個昔日在順馳同樣喊出“趕超萬科”的人,雖然是一個機會主義者,但團隊富于激情,執行力驚人。

一方面,宋衛平在業界以執著品質著稱,但在拿地判斷和利潤回報方面有所欠缺,而這正是融創掌門人孫宏斌之所長。另一方面,相比龍湖、萬科和中海等大鱷,融創并沒有強大成熟的產品體系。在產品上,孫宏斌恰恰更傾向于保持綠城原有的脈絡。

萬科突破1000億后,整體從產品思維轉向運營思維,更加注重資金運營和風險監控。感受到資本市場的刺骨寒意后,宋衛平也逐漸看明白:500億后的綠城終究要走上轉型之路。

綠城與融創的進一步融合,或可再次締造出一個銷售額國內前三的地產王國。

改變一定會有

但孫宏斌不會希望稀釋綠城的品質

改變一定會有。

孫宏斌全面掌控綠城中國后,一些部門或將面臨重新洗牌,高管的一系列人事變動也難以避免。不過,核心操盤團隊和技術人員仍會是孫宏斌珍視的財富。

產品的改變可能沒有想像中大,畢竟融創和綠城仍是分品牌運作。從長遠利益著眼,孫宏斌不會希望稀釋綠城的品質。就像大眾汽車收購保時捷,不會傻到為那些超級跑車貼上“VW”字頭的車標。

孫宏斌是一個聰明人,他不會浪費宋衛平的精神領袖地位。即便宋衛平退休,他對綠城的影響力都將長期存在。這一點可以參照退休之后的柳傳志和馬云。宋衛平也在公開聲明中表示:他并非遠離綠城,對于房產的品質,服務的品質,仍會去擔當。據稱,宋衛平至少還將擔任綠城中國董事長一年時間。

不可否認,類似于藍色錢江和云棲玫瑰園這樣“每個環節都超預算”的豪宅,未來在孫氏綠城很難再看見了。孫宏斌曾經這樣表述過他與宋的區別:“宋衛平會答應業主的每一個要求,而我只會答應一部分?!?/p>

不過,即使融創不介入,這樣的改變也已經在綠城發生。這是中國房地產從鍍金時代邁入微利時代的必然結果。圍繞此事的傷春悲秋之聲,許多只不過是“借他人酒杯,澆自己塊壘”。

事實上,綠城“小股操盤”或代建項目早已是市場主流。以杭州為例,31個歸屬于綠城中國的在建樓盤中,僅藍色錢江、蘭園、云棲玫瑰園、桃花源、藍庭、麗江公寓、千島湖度假公寓和西溪誠園(其中兩個組團)等8個樓盤為綠城絕對控股。而在義烏,僅在售的義烏玫瑰園歸屬于綠城中國,今年啟動的12個綠城新項目,全部屬于綠城代建性質。

也就是說,所謂“血統純正”的綠城樓盤,早就跟多數購房者沒有關系。綠城中國名下的許多樓盤,其營造過程都已摻雜了其它大股東的意志,對成本都會有更嚴格的控制。融創不一定比其它股東做得更差。宋衛平、孫宏斌的關系將更加難解難分。這一次,這種關系將顯現在股權交易上。

綠城中國(03900.HK)和融創中國(01918.HK)昨日雙雙停牌,收市后雙方宣布正在協商股份收購事宜,融創中國擬買入綠城中國的三位股東宋衛平、夏一波及壽柏年手中的綠城中國股份,總量不超過綠城中國總股本30%。

昨日,《第一財經日報》記者通過多個信息源確認,雙方正在談股權收購的問題,如果能談妥的話,融創將成為綠城的第一大股東和實際控制人。

融創“進城”

昨日早間,綠城中國與融創中國同時宣布短暫停牌,雙方公告均稱將發出一項“可能構成公司內幕消息的擬交易公告”。

當時,諸多業內人士認為,融創會入主綠城,成為綠城的實際控股人。不過,這一說法并未得到雙方的確認,雙方都保持緘默。

此后,這一消息在下午收盤后被證實,是一起由融創發起的收購行為。

記者查閱香港聯交所的權益披露,宋衛平(包括其妻夏一波)持股25.11%,九龍倉持股24.32%,壽柏年持有17.81%的綠城股權。

理論上來說,融創最少只要獲得超過25.11%的股份就能控股綠城。所以,在昨天的公告中,雙方稱,總量不會超過總股本的30%。

實際上,證券市場往往出現這樣的情況:一家上市公司的收購方增持達到29.9%的時候,就自動放棄進一步增持,或許是擔心需要履行要約收購(收購人向被收購公司發出收購公告,待被收購公司確認后,方可實行收購行為)義務。

按照相關規定,持股超過30%則觸發全面要約收購。這也是雙方考慮的一個重要因素。

知情人士表示,宋衛平準備轉讓股份后,他身邊的好友紛紛出來勸阻,其中包括馬云,不過,他們并未能勸住。

有綠城內部高管對《第一財經日報》記者稱,雙方這場交易已經談了有一段時間,如果能談妥的話,雙方的構想是,宋衛平去負責綠城原有的代建部分業務,上市公司這塊交給融創中國董事長孫宏斌來打理。兩強聯姻

融創和綠城的合作始于2012年。

當年1月5日,在香港聯交所掛牌的上市公司融創中國和綠城中國聯合發布公告稱,融創中國全資附屬公司融創置地與綠城中國全資子公司綠城地產簽訂股權轉讓協議,綠城地產向融創置地出售湖濱置業51%的股權,轉讓價格為人民幣5100萬元。

這是雙方合作的一個開端,當年6月,融創、綠城繼續加強合作。

2012年6月23日,融創、綠城訂立合作框架協議,融創以33.72億元收購綠城9個項目半數股權,雙方成立上海融創綠城控股有限公司(下稱“融綠”)。

雙方合作的業績十分驚人。2014年第一季度最新出爐的上海房企排行榜:融綠項目以44.26億的成交額位居上海房企第一名。此外,2013年,融創、綠城以網簽155億元的銷售業績挺進中國房企50強以內。其中,上海區域以112.07億元的網簽業績躋身前三強,直逼綠地、萬科。

2013年年報顯示,綠城項目目前主要分布在浙江(土地儲備面積比例44.6%)、上海(5.4%)、江蘇(8.8%)和山東(13.7%)等地區。其中上海和蘇南地區項目已經劃至融綠平臺。

今年1~4月,綠城合同銷售金額約人民幣172億元,融創合同銷售金額為人民幣142.4億元。

此前,在接受《第一財經日報》采訪時,孫宏斌回憶與綠城中國的這場合作時說:“其實這是生意,不存在誰幫助誰的問題,綠城的產品給了我們很大的幫助?!?/p>

后市未知

“大概是融綠平臺去年做得比較出色導致了此次的合作?!本G城內部的高管對記者稱,其中的一個佐證就是,綠城派去融綠平臺的總經理在融創內部的排名非??壳?,這是雙方能再次合作的一個基礎。

2012年10月,融創中國發布公告稱,上海融創綠城集團收購昊川置業49%股權,由此昊川置業旗下全資子公司控股的上海香溢花城正式易名為綠城·上海香溢花城項目,這是雙方合作的第19個項目。

隨后,這個項目被賣出了5萬元/平方米的高價,融綠接手之前,該項目4.6萬元/平方米的價格卻賣不出去。

這正是綠城中國的短板,事實上,在拿地和銷售這兩塊,孫宏斌剛好彌補了宋衛平的缺陷。

綠城中國因其高負債率和周期長運營模式,長期被業內質疑,2011年的調控使得綠城資金鏈緊繃,宋衛平相繼以出售股權和項目的形式“斷臂求生”。

不過,多個消息源顯示,這次出讓股份,并不是因為資金緊缺的問題。據綠城中國2013年年報,綠城中國凈負債率為67%,雖然比2012年稍有上升,但仍然維持在低位。

截至2013年底,綠城中國完成合同銷售金額651億元,融創中國則累計銷售547億元。盡管30%以內的股權收購并不會導致雙方報表合并,但許多業內人士還是對這次合并感到十分亢奮。

今年來,合作已成為開發商的常態,開發商紛紛在逆勢中抱團。不過,成功者寥寥。雅居樂和星河灣在常州項目分道揚鑣后,許多業內人士并不看好這一形式的合作。融創和綠城能否走出一條不同的路徑來,還需要市場的進一步檢驗。

“現在還沒有任何說法,我們還在等公告,比如高管如何安置,以及管理層的名單?!本G城中國的一位中層昨日對《第一財經日報》記者稱,他們對這一合作的細節也并不清楚,也在等待下一步的安排。

昨日,綠城例行召開營銷會議,在場的一位人士透露,宋衛平全程心情十分放松?!皬墓窘嵌日f,賣掉是最好的選擇?!彼涡l平說,“融創雖然不懂產品,但是會做營銷?!?/p>

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