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[市場動態]房企加速推盤決戰“金九” 資金鏈偏緊融資需求加大

2014-09-23房世界
?雖然房企在8月份的銷售額普遍出現回暖,但整體樓市仍處于谷底,各家房企的資金鏈也是持續偏緊,其融資需求也開始加大。不過目前信貸政策并不明朗,房企融資環境仍為得到根本改善。

  中指院的報告顯示,8月份貸款擔保仍為房企融資的主要途徑,品牌房企通過貸款擔保融資為6筆,合計融資金額約312.3億元。8月份其重點監測房企共發生融資23筆,累計融資金額788.71億元,融資金額較7月份增加近一倍,其中單筆融資不少于30億元的僅4筆,融資單筆最高為300億元。8月19日,交通銀行向綠地集團提供300億元綜合授信額度,以“總對總”的模式,對綠地集團旗下海外項目拓展、地鐵投資、舊城改造及金融投資等產業給予全面支持;此外,泰禾集團、深圳控股和華夏幸福也有單筆不少于30億元的融資。

  房企進入推盤高峰期

  CREIS中指數據顯示,2014年8月份主要城市成交量環比持續上升,監測的主要城市累計成交面積環比上漲1.5%,同比下降13.25%。寧波和杭州本月政策因素影響最大,上漲幅度均超過60%,其中寧波上漲64.92%,杭州上漲62.42%。

  業內人士預計,各地紛紛出臺限貸調整、金融支持措施,再加上房企低價加推、降價促銷策略頻出,樓市成交量或將在四季度進一步回升。

  房企方面,由于各大龍頭房企普遍在8月小幅加大了供貨量,8月份重點監測的10家品牌房企銷售金額環比普遍有不同程度的回升;銷售面積方面10家房企半數以上環比回升。其中,綠城銷售額環比增長幅度近6成,達到56.52%,銷售面積在10家房企中上升幅度亦最大,達到59.09%;金地緊隨其后,銷售額上升幅度也超過50%,高達50.57%,銷售面積則增長55.87%。不過,從全年來看房企業績依舊承壓。而從9月份開始,萬科、保利等重點房企覬覦“金九銀十”,或將全面進入推盤高峰期。

  拿地方面,為迎接“金九銀十”,大部分房企選擇繼續暫緩拿地、加快推盤節奏。而由于房企拿地意愿低迷,交易市場仍顯疲軟,各地土地頻現流拍。另外,重點企業拿地重心仍放在一、二線城市。因碧桂園8月份集中拿地206萬平方米,10家品牌房企8月份累計新增土地面積434.8萬平方米,較7月份增加一倍,但拿地資金僅為70.6億元,環比7月份下降20.53%。

  此外,截至2014年8月末,中指監測的主要城市庫存量環比7月份增長1.5%,仍處于2014年以來最高水平,上海、廣州、蘇州等地庫存均維持在2010年以來高位。重點監測的城市中僅合肥、寧波和杭州存量環比下降,下降幅度均超過4%,其余城市均上升。其中,一線城市庫存量環比全部上升,廣州上升幅度達到5.33%。二線城市中南京庫存上漲幅度達到6.04%,溫州、南充也超過3%。盡管8月份成交環比上升,但由于房企為搶占“金九”加大推盤,多數城市庫存依舊上行,去化壓力不減。

  第二輪救市信貸開路

  而在房企加快推盤節奏的同時,各地方政府也開始了第二輪救市行動。9月15日,湖北省住建廳發布《關于促進全省房地產市場平穩健康發展的若干意見》(以下簡稱《意見》),包括6大條款、20項細則,提出實現“高端開放、中端支持、低端保障”,促進全省房地產市場平穩健康發展。

  《意見》指出,武漢市要根據市場變化適時調整放開住房限購等政策;并支持合理住房消費,規定居民家庭貸款首次購買自住普通商品住房,首付款比例按30%執行,個人購買屬于家庭唯一普通商品住房的,減半征收契稅;此外,《意見》規定,在湖北省范圍內異地購房的家庭,可使用繳存地住房公積金辦理貸款。

  據悉,目前,商業銀行貸款利率普遍上浮5%,居民商業貸款成本較高?!兑庖姟分刑岢鱿抡{首套房貸款利率的下限為基準利率的0.7倍。中長期貸款利率為6.55%,若按照0.7倍計算,僅為4.585%,接近公積金貸款利率。同時,針對部分貸款審批慢的問題,《意見》也指出各銀行要配足個人住房貸款額度,加快受理、審批和發放,原則上要在協議簽訂之日起一個月內予以放款。此外,對于“組合貸”的商業貸款部分,予以基準利率下浮優惠。

  而在湖北方面全面救市的背后,則是當地經濟下行、市場低迷、投資放緩、庫存增長的困境。

  資料顯示,2014年前7個月,湖北商品房銷售2540.2萬平方米,同比增長9.4%,較上半年下降2.3%;住宅銷售2297.48萬平方米,同比增長8.6%,較上半年下降2%。與此同時湖北土地市場也急劇降溫,1月份-8月份湖北住宅土地成交規劃建筑面積3708.16萬平方米,較上年同期下降4.8%,同期收入出讓金414.78億元,同比大幅下降14.3%。在土地成交不景氣的同時,住宅推出量仍在擴大,前8個月共推出住宅用地4942.29,同比上漲22%。土地市場出現明顯的供過于求現象。

  而除湖北外,此前已有四川、福建和湖南出臺省級救市文件,杭州、西安、無錫等城市也再度松綁限購至全面取消,樓市掀起第二輪救市潮。從內容來看,第二輪救市涉及首套房貸款利率優惠、放松首套房認定、放松公積金貸款、財政補貼等內容,與此前的39個城市放松限購相比,救市力度更大。由此可見,在以松綁限購為主的第一輪救市中,對于市場的影響有限,支持自住房信貸需求為此輪放松的主要方式。

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