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[市場動態]樓市信貸新政力度超市場預期 房企放風要漲價

2014-10-08透明搜房網
?[摘要]?分析人士表示,國慶長假期間,北京等一線城市樓市的成交小幅回升,好于市場預期。這主要是節前出臺的信貸新政刺激所致。

分析人士表示,國慶長假期間,北京等一線城市樓市的成交小幅回升,好于市場預期。這主要是節前出臺的信貸新政刺激所致。隨著該項政策持續發酵,未來幾個月,樓市有可能逐步回暖。據悉,在信貸新政出臺后,部分樓盤醞釀上調價格,開發商的漲價沖動或再次抬頭。

部分機構認為,盡管信貸新政力度超出預期,但市場尚需一段時間“消化”。從當前的市場走勢來看,傳統的“金九銀十”仍可能面臨成色不足的窘境。但10月末開始,市場有望顯露出真正的回暖跡象。

樓市成交好于預期

國慶長假向來不是樓市成交的旺季,但由于處在“金九銀十”期間,其市場狀況頗具參考價值。綜合各地的數據來看,今年國慶長假的前六天(10月1日-6日),多數城市的房地產市場成交量較為平穩,并未因節前出臺的房貸新政而出現成交量陡增的局面。

其中,供需關系較為緊張的北京等城市,市場成交小幅回升。來自北京市住建委的數據顯示,今年國慶長假前六天,北京新建住宅網簽472套,二手房住宅簽約38套,合計簽約510套。雖然相比2013年同期有著明顯下調,但仍優于2012年同期的水平。

中原地產首席分析師張大偉分析認為,黃金周期間的網簽數據并不反映市場的當下情況,但也說明整體市場延續了9月份以來繼續復蘇的變化。

他還指出,之所以稱之為“復蘇的延續”,是因為從一線城市來看,國慶長假期間的成交量比之前的預期水平上漲了一到兩成,且網簽的統計存在滯后性,因此國慶期間的實際成交量要好于預期。

從去年年末以來,樓市陷入“量價齊跌”的通道中,房地產市場的月度成交量不斷走低。自今年5月以來,全國70個大中城市的平均房價連續4個月出現環比下跌。但進入下半年,供應方開始做出“以價換量”的努力,使得整體成交量出現小幅回升。

據了解,國慶長假期間,各地新開盤的項目并不多,但多數在售項目均延續了此前的價格策略,即在定價基礎上做出一定的優惠。其中,部分城市的新房項目優惠幅度達到30%之多。

二手房方面,據北京中原地產的統計,與年初最高點時相比,目前北京市場在售的二手房源均價已下跌超過15%,部分房源甚至超過20%。

分析人士指出,經過多年來的房地產投資高增長,當前整體樓市處于“供大于求”的狀態。今年以來,隨著越來越多的城市松綁“限購令”,使得市場需求逐步釋放。這是市場成交逐漸回暖的大背景。

新政顯效仍需時間

從刺激需求的角度看,9月30日的信貸新政較為給力。央行和銀監會發布《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》,不僅重申首套房利率折扣下限為7折,而且在二套房的認定上,提出“既不認房又不認貸”的標準。其力度被市場認為“超預期”。

北京中原指出,該項政策的力度“5倍于”放松限購,“救市”的信號意義十分明顯。中金公司則認為,改善性需求一般占到市場需求的15%-25%之間,新政策將使得“賣一買一”的改善性購房者首付比例大幅下降,估計將給短期購房需求帶來10%-20%的恢復。

10月5日,央行又對四季度的信貸政策定調,提出“靈活運用多種貨幣政策工具,保持適度流動性,實現貨幣信貸及社會融資規模合理增長”。

兩項政策綜合來看,總體基調明顯利好樓市。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為,由于央行已經對合理的自住型購房需求提出了信貸支持,隨著各大商業銀行對央行差別化信貸政策的進一步落實,對于部分合理的自住型和改善型購房人群來說,四季度和春節前這段時間都將是不錯的置業時機。

但值得注意的是,政策利好真正落實尚需時據記者調查,按照央行新政,當前多數銀行都已經推行最新的二套房認定標準。但對于貸款利率,大部分仍然維持在此前的執行標準,目前尚無實質性的優惠。

胡景暉認為,國慶樓市回升幅度仍然有限,這表明在未確定商業銀行具體執行力度的情況下,市場已出現了較為明顯的短期觀望情緒。對于“房貸新政”利好效果尤其明顯的二手房市場來說,短期觀望的特征表現的更加顯著。

他表示,由于“房貸新政”涉及的人群較廣,不同城市也存在自身的市場特征,因此在各商業銀行具體的執行情況落地之前,短期政策效果還難以顯現。但他同時指出,在未來的幾個月內,效果會逐步顯現。

對于信貸政策執行的力度,央行發布的通知,明確了商業銀行可以依據自身情況進行把控和執行。多數分析人士指出,按照銀行的決策周期,具體的措施可能在10月中旬或下旬推出。因此,即便后期市場回暖,但由于前期大部分時間交易低迷,傳統的“金九銀十”還是會面臨成色不足的窘境。

漲價傳聞風聲四起

信貸新政的出臺,不僅會促進成交量回升,也可能使得房價重新“抬頭”。近期,網傳一份“綠城集團浙東區域公司文件”的資料顯示,綠城集團要求浙東區域的各項目自10月8日開始,對手頭產品價格進行梳理,根據城市及項目情況對價格進行5%-10%的上調,并于11月1日起全面執行。

經多方核實,記者證實了這份文件的真實性。盡管不排除此事有炒作之嫌,但多數業內人士仍認為,如果信貸新政力度夠大,在個別供需關系緊張、房價下跌時間較長的區域,一些房地產項目漲價并不意外。除此之外,國慶長假期間,另有數家大型房企也傳出即將做出價格調整的消息,但未得到證實。

“漲不漲價要看具體項目,但這個文件出來之后,繼續降價的現象就會少很多了?!蹦成鲜蟹科筘撠熑藫浾弑硎?,信貸新政的出臺,勢必會對房地產企業的定價策略造成影響。

鏈家地產認為,按照新的認定標準,符合條件的二套房購房者,不僅首付可以降低,且利息成本相當于下降了40%。由于實際購房成本明顯降低,房地產項目可以通過價格調整來彌補此前的利潤損失。

截至目前,整體市場尚未出現明顯漲價的項目。但分析人士認為,不排除未來房地產項目通過減少優惠、降低折扣力度等形式變相漲價。

中金公司的分析指出,由于當前大部分房企的資金狀況并不充裕,且市場重心是去庫存,因此主動做出漲價的房地產商不會太多,漲價行為不會演變成大范圍事件。

來自國家統計局的數據顯示,今年1-8月,房地產開發企業到位資金79062億元,同比增長2.7%,增速連續8個月下降。去年同期,房企到位資金增速為28.9%。截至8月末,全國商品房待售面積56160萬平方米,最近兩年來幾乎翻倍。

張大偉也認為,10月將是信貸政策的落地執行月,后續的政策執行力度是影響市場的最關鍵因素。但整體看,市場繼續下調的空間已被松綁的信貸政策“封死”。?

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