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[土地資源] 8·16觀察:和睦絕版寶地被“撿漏”?

2011-08-16
以該地塊位置和景觀之佳,無論從哪個角度來看,不到1.6萬的實際樓面價,都絕對便宜


8月16日下午的杭州主城區4地塊出讓現場


文/ 住在杭州網首席記者 李永生

  盡管土地市場遇冷不是新聞,不遇冷才是新聞,然而,8月16日下午的杭州土地出讓,當主持人宣布27號和睦A-26地塊底價加價100萬直接成交時,還是讓關注本場土地出讓的很多人大跌眼鏡?!拔医裉炀褪窍雭砜纯春湍赖貕K的爭奪會有多激烈,想不到直接成交了?!睂Υ私Y果,現場一位觀戰的開發商頗覺驚訝和“失望”?!?/span>8月16日主城區4地塊出讓直播回顧

  和睦A-26地塊現場以11.398億的總價成交,樓面價13906元/平方米,被凱德置地旗下的新加坡番尼西瓦私人有限公司競得。事前,在聚集了眾多杭州地產業界人士的杭州地產研究群中,很多人預測該地塊樓面價會在“1.7-1.8萬/平方米”之間。因此,當該地塊最終底價加價100萬直接成交時,大家直呼便宜,被“撿漏”?!?/span>和睦A-26地塊位置圖|實景圖

和睦A-26地塊衛星圖

  放眼今年杭州主城區整本《讀地手冊》中的55宗住宅用地,和睦A-26地塊堪稱首席寶地:

  第一,極佳河景。該地塊位于當今炙手可熱的市區橋西板塊,北臨余杭塘河,東瞰千年古運河,如此絕美河景,市區極為罕見。

  第二,鬧中取靜。除了具有景觀優勢,該地塊地形方正,西邊和南邊都是住宅小區,北邊是河,只有東邊的湖墅北路是城市次干道,可享市區鬧中取靜生活。

  第三,規模適中。該地塊48畝,容積率2.5,建筑面積80105平方米,不大不小,規模非常適中。

  該地塊惟一的缺憾可能就是有10%的保障房配建。對于極具豪宅潛質的該地塊來說,需要配建8011平方米的保障房,畢竟是一件很“尷尬”的事情。

  因為該地塊有10%也就是8011平方米的保障房配建,如果保障房部分建安及管理成本以4000元/平方米計,則該地塊的真實樓面價為15896元/平方米。

  以該地塊位置和景觀之佳,無論從哪個角度來看,不到1.6萬的實際樓面價,都絕對便宜。


和睦地塊位置圖

  在和睦地塊的南邊數百米,兩年前的09年8月18日出讓了一宗宅地——娑婆橋地塊,被西子房產以7.78億竟得,樓面價是16938元/平方米。

  也就是說,相比于兩年前的娑婆橋地塊,這塊地也“便宜”了1042元/平方米。而事實上,因為和睦地塊有運河、余杭塘河雙河景,而且面積更大,地塊條件要優于娑婆橋地塊不少。說的直白一點,和睦地塊比兩年前的娑婆橋地塊更好,但更便宜。

  娑婆橋地塊西子房產后來找了綠城合作開發,也就是后來的紫蘭公寓項目。紫蘭公寓去年9月份開盤,開盤價3.1萬/平方米,幾被搶購,目前已經售罄。

  和睦地塊1.6萬/平方米的樓面價,毛坯房售價2.3-2.4萬/平方米,就足以保本。如果按紫蘭公寓3.1萬/平方米的售價,利潤極為可觀。

  換個對比對象。和睦地塊與遠洋公館與運河隔河相望,一河之隔。遠洋公館去年4月底開盤,恰逢調控之后,3.3萬/平方米的開盤價,被認為“低開”,得以逆勢熱銷。遠洋公館首期開盤的房源,并無河景,而和睦地塊有雙河景。

  因此,盡管當前市場形勢較一年多前更為惡化,但和睦地塊即便按最保守的3萬/平方米售價,亦有不菲的利潤。

  另一個可比對象是,今年7月5日出讓的拱宸橋迷你宅地,扣除保障房后的樓面價高達1.8萬/平方米。這塊地無論是景觀、地塊規模還是與市中心的距離,都要大為遜色于和睦A-26地塊。然則,既是絕版寶地,和睦A-26地塊何以被撿漏?

  某房產公司負責前期拿地的投資部主管分析,很可能有以下三個原因:

  一, 這塊地總價11億以上,當前有這么多現金儲備且愿意在此時出手的開發商很少。

  二, 這塊地是顯然的豪宅地塊,而豪宅產品是當前政策的打擊重點,在當前市場情況下,很多房地產企業可能更青睞剛需地塊。

  三, 這塊地的得主凱德置地,是新加坡的公司,不排除有“招商引資”的因素。

  關于第三點原因,杭州某區招商局的人不無羨慕地告訴記者,“拱墅區人的招商引資一直都很利害”,讓他們自愧不如。凱德置地是外企,而杭州各區都有外資招商引資任務,招商部門若完成的好,會有獎勵。

  相比于和睦地塊的爆冷成交,此前不被看好很多人預測會直接成交的長睦R21-02地塊,反倒拍了六輪,被浙江城建8.6195億竟得,樓面價4934元/平方米,該地塊沒有保障房配建。

  長睦在丁橋與星橋之間,目前,丁橋的住宅成交價基本在1.2萬/平方米左右。長睦比丁橋位置更偏,且因為是新興區域,板塊認知度遠不如丁橋,因此,4934元/平方米的樓面價,以當前的市場而言,并不算便宜。

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