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[土地資源] 北京年內最大規模地塊逆勢開標 萬科抄底

2011-09-16
???? 北京今年最大規模的地塊入市開標。雖然競標者僅有三家,但萬科還是攜京投置地報出33.51億元最高價。這也是繼之前的豐臺區郭公莊車輛段項目二期居住用地后,萬科今年在豐臺二度拿地,目前,豐臺住宅用地成交已經達到6塊,同比增長50%。

  有業內人士認為,雖然總建筑規模高達62.9萬平方米,但實際商用面積只有26.9萬平方米,而且有比較大面積的公租房配套,影響了部分企業拿地的積極性。北京萬科相關人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示,再次出手豐臺,是希望能在郭公莊地鐵沿線區域有所發展。

  樓面價僅僅過萬

  該地塊位于北京豐臺區郭公莊車輛段項目五期(1518-632地塊U2),為交通設施用地兼容居住、公建(配建“公共租賃住房”)。

  據了解,此次出讓的地塊將配建不少于25萬平方米的公共租賃性住房,以一居室、二居室為主,套型面積控制在60平方米以內,由市住建委或政府授權的其他單位按6500元/平方米的價格進行回購。該地塊中還包含3600平方米幼兒園、2.25萬平方米的地上夾層車庫和8.35萬平方米地上車輛段面積。

  北京中原地產研究總監張大偉給記者算了一筆賬,除所有附屬屬性地塊外,商業住宅地塊面積為269570平方米,其中公租房回購價格為6500元/平方米,按照這個價格計算,去除4000元左右的建安成本,25萬平方米可以分擔土地成本大約為6.25億元。

  如果按照該地塊地價31.735億元計算,樓面價僅為9453元/平方米。而萬科給出的報價33.51億元,折合樓面價10112元/平方米。

  對比近兩次萬科在豐臺競地的樓面價,均徘徊在萬元左右,單從價格層面來說,現在的確是開發商逆勢拿地的好時機。據了解,同區域在2010年出讓的花鄉六圈兩地塊的成交樓面價分別為15230元/平方米及17153元/平方米。在售的商品房項目也達到了2.8萬元~3.3萬元/平方米。二手房區域均價也在2.6萬元/平方米左右。

  據鏈家地產市場研究部統計,截至9月份,今年豐臺區新增期房供應量為1630套,基本與去年持平。今年豐臺區期房成交均價大約為3萬元/平方米,同比增長15%左右?!霸摰貕K商品房住宅部分的單價基本接近之前萬科在同區域拍得的地塊,樓面價也遠遠低于已經在售項目的地塊價格,土地市場目前依然偏冷清?!睆埓髠Υ吮硎?。

  萬科再度布局豐臺

  今年8月25日,萬科以3.24億元競得豐臺區郭公莊車輛段項目二期居住用地。據了解,地塊折合樓面價為8969元/平方米。這是萬科繼2010年12月17日,攜手北京京投置地房地產有限公司在房山區拿地之后,年內首度“開花”。

  時隔不到一個月,萬科再次出手豐臺,并不懼大比例的保障性住房配比,將此地收入囊中,對此北京萬科相關負責人對《每日經濟新聞》記者表示,希望能在郭公莊地鐵沿線區域有所發展。

  據了解,近兩年,萬科在豐臺開盤的項目為3個,總供應量近千套,簽約率已超過90%。目前萬科在豐臺的土地儲備有3塊,規劃建筑面積達到120萬平方米。

  萬科今年在一線城市新增項目6個,北京、廣州各有1個,深圳、上海各有2個。此外,萬科在北、上、廣、深的土地市場上,并無更多動作。上述萬科相關人士告訴記者,“我們不會過分地追求土地儲備,一般保持2~3年的開發量就可以了?!?/span>

  鏈家地產首席分析師張月認為,對于自身資金較為充裕的房企,下半年是一個增加土地儲備的機會。一方面,今年北京住宅土地價格逐漸趨于平穩,價格也較去年有所下降。另一方面,下半年北京土地供應明顯增加,可供選擇的優質地塊也會增多。

  豐臺樓面價對比

  ◎9月15日

  豐臺郭公莊車輛段五期地價31.735億元,折合樓面價:9453元/平方米萬科報價33.51億元,折合樓面價:10112元/平方米

  ◎8月25日

  豐臺郭公莊車輛段二期樓面價:8969元/平方米

  ◎2010年

  花鄉六圈兩地塊的成交樓面價分別為15230元/平方米、17153元/平方米

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