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[土地資源] 我國土地市場高燒 房企任性拿地后辛苦賣房?

2016-06-20住在杭州網
? ? ??一些城市的土地市場不斷升溫!據不完全統計,截至5月底,今年全國刷新地價紀錄的賣地成交已達120宗,“高總價、高單價、高溢價”的土地出讓,已成上半年樓市的最顯著寫照。其中,僅5月一個月,全國就出現69宗單價或總價“地王”。在樓市去庫存的大背景下,為什么開發商仍爭相出手。

  【數據】一二線城市地價飚升

  6月2日下午,備受關注的深圳龍華上塘商住地加冕新一代“地王”,經過現場直接報價投標,最終被央企中國電建集團和廣州方榮房地產有限公司聯合以82.9億元的高價拿下,地面價高達56781元/平方米。

  而此前一天,有7家央企參與競拍的上海寶山顧村地塊,最終被隸屬財政部的信達地產刷新紀錄奪得,這也是該公司一年內造的第七個“地王”。

  事實上,2016年才剛過一半,卻已經被一些媒體冠以“地王年”的稱號。

  數據顯示,今年1-5月一線城市、二線城市誕生39個“總價地王”、81個“樓板價地王”。其中,一線城市出現10個“總價地王”(總價40億元以上)和12個“樓板價地王”(2.5萬元/平方米以上)。二線城市(省會城市及計劃單列市)當中,出現29個“總價地王”(總價30億元以上)和69個“樓板價地王”(1.5萬元/平方米以上)。

  【探因】開發商買地是怕“斷糧”

  值得注意的是,今年以來部分城市地價紀錄被刷新,超過半數由地方國企、央企制造。

  有業內人士認為,地產企業不惜成本拿“地王”,擴充在一線城市、核心二線城市的土地儲備,增加公司的估值,其背后更大的局是為自己在地產企業整合與重組過程中增加“話語權”。

  “開發商并非不知道高地價的風險,但是不拿地就有‘斷糧’的風險,是自絕生路,經營模式的雷同逼得開發商硬著頭皮也要拍地?!币晃毁Y深業內行家坦言。

  不可忽視的另一個原因是,為了去庫存,各地嚴控土地供應量。蘇州、南京等城市相繼出臺土地拍賣限價新政,導致土地流拍。再加上購房信貸日漸寬松、企業融資環境改善等,一些城市的房子賣得很快,開發商著急“補庫存”、拍地也“不差錢”,誕生“地王”也就不奇怪了。

  【影響】高地價拉高區域房價

  “房產企業不計成本瘋狂‘刷地’,用如此高成本買下來的地塊,怎么算都很難賺到錢!”不少業內人士直呼不可思議:某些企業利用融資便利,使用手中充足的低成本貨幣大幅抬高土地價格,最后會否又是老百姓為高物價買單?

  “最終房企能否順利回款還是要靠購房者買單,爭相高價拿地的房企能否被下一輪‘解圍’,依然是個未知數?!敝性禺a首席分析師張大偉表示,市場全面高端化后,未來市場會怎樣很難判斷。

  合富地產研究院院長龍斌認為,房價必須是地價的1.5倍左右才可能保證不賠。按照平均開發周期,2016年多數地王項目會在2017年下半年到2018年上半年入市,一個城市多個“地王”項目集中入市必然會拉高區域房價,多少會影響市場銷售速度,增加市場風險。同時,房地產市場屆時供求關系如何,還是有不確定性,因此在土地競拍中謹慎對待為佳。

  【預期】樓市下半年或進入調整期

  “地王頻出會不會帶來政策的轉向,從支持轉為抑制?”對此,合富地產研究院認為,國家整體收緊房貸或收緊鼓勵住房消費政策的可能性不高,畢竟不同城市的土地市場分化明顯,地方政府在給高熱土地市場降溫的同時,并不希望土地市場完全冷卻。

  同策咨詢研究部總監張宏偉認為,待本輪市場需求在上半年集中釋放完畢之后,再加上調控政策收緊等因素,一線城市以及熱點二三線城市樓市下半年進入調整期也是可能的。如果企業沒有在今年上半年做到“未雨綢繆”,那么房企就有可能會因此陷入被動的局面。如果未來房價上漲幅度不超過50%,許多“地王”將遭遇入市難的困境,風險很大。

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