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[土地資源] 丁建剛評論:土地市場風險隱現

2016-06-20 丁建剛住在杭州網
? ? ? ??浙報傳媒地產研究院院長、住在杭州網首席評論員 丁建剛

  2016年春節后,中國房地產市場,特別是一線城市及部分優質二線城市,市場預期逆轉,爆發出驚人的成交量,并伴隨著價格的快速上漲。

  部分城市房價上漲具有一定合理性,且在官方的容忍范圍之內。

  而近期一線城市和部分二線城市的土拍市場彌漫著極度樂觀情緒,部分地塊的價格已經失去常識和理性。

  土地市場的風險急劇加大。

  一、政策特別是貨幣推動了預期逆轉

  始自于2015年底,官方確定了以去庫存的名義重新啟動通過房地產市場阻止經濟下行的行動,2016年春節后,在多重政策疊加,特別是一季度4.61萬億元的巨量信貸推動下,市場預期逆轉。

  市場預期逆轉后,在一線城市和部分優質二線城市爆發出驚人的成交量。

  杭州市區商品房3月成交近2.5萬套,刷新所有歷史紀錄。4月成交近2萬套,仍維持次新高歷史紀錄。5月成交量仍將接近于4月份。

  巨量成交帶動了一線城市和部分優質二線城市價格上漲,有的甚至大幅度上漲。

2016年3月和4月70個大中城市新建商品住宅價格指數

城市 3月新建商品住宅價格指數 城市 4月新建商品住宅價格指數
環比 同比 定基 環比 同比 定基
上月=100 上年同月=100 2015年?
=100
上月=100 上年同月=100 2015年?
=100
北京 103.3 117.6 112.6 北京 103.0 120.2 115.9
上海 104.3 130.5 121.6 上海 103.6 134.2 126.0
深圳 103.7 162.5 135.6 深圳 102.3 163.4 138.8
廣州 102.9 115.3 110.7 廣州 102.4 117.6 113.3
杭州 102.3 111.9 108.8 杭州 103.0 114.8 112.0
南京 103.5 117.8 114.8 南京 104.4 122.6 119.8
廈門 105.4 115.9 113.9 廈門 105.3 121.7 119.9
合肥 104.6 111.2 110.4 合肥 105.8 117.6 116.7

數據來源:國家統計局

  二、樂觀預期迅速向土地市場傳導并急劇放大

  量價齊升,開發商迅速回籠資金,市場彌漫著樂觀情緒。

  市場溫度迅速向土地市場傳導,土地市場在去年四季度已經大熱的背景下,溫度持續高熱。

  開發商在一線城市和部分二線城市出現了搶地現象,土地價格急劇攀升,部分城市的部分地塊創下了驚人的價格。

  保利地產以43607元/平方米(實際樓面價高達55000元/平方米以上)的樓面價拿下上海浦東新區周浦地塊,葛洲壩以45213元/平方米的樓面價拿下南京河西南G14宅地,綠城以45386元/平方米的樓面價拿下杭州市中心潮鳴地塊,景瑞和陽光城分別以19634元/平方米和19846元/平方米的樓面價拿下杭州錢江世紀城奧體地塊,招商地產以15268元/平方米的樓面價拿下杭州鐵路北站單元地塊,萬科以14902元/平方米的樓面價拿下三墩北宅地,融信以31403元/平方米的樓面價拿下慶隆熱電廠地塊……

  截至5月20日,包括北上廣深以及南京、蘇州、合肥等熱點二線城市在內,共計22個重點城市,今年以來已產生總價、單價或溢價率地王數量達118個,而在上一個“地王年”2013年,全年也不過拍出60個地王。

  盡管官方更希望庫存積壓嚴重的三四線城市能更快的去庫存,但市場表現并非如愿,一線城市和部分優質二線城市搶跑插隊去庫存。

  迄今為止,官方對這一結果仍持基本容忍態度。

  特別是杭州樓市,在過去6年中價格穩中有降,甚至在2014年12月創下了國家統計局70個大中城市價格指數跌幅第一。這一次的價格上漲是一次補漲,如果平攤到6年中,每年漲幅微乎其微。

  如果說一線城市及部分優質二線城市目前的房價上漲具有一定的合理性的話,土地價格的漲幅則已漸漸失去理性,土拍市場已經風險隱現。

  三、部分城市的高價地塊面臨三大風險

  1.政策風險

  5月9日,《人民日報》發表權威人士談當前經濟的專訪。

  否定了一季度“開門紅”和“小陽春”的結論,并不容紛爭的確定中國經濟走勢將是L型,并強調“房子是給人住的,不應通過加杠桿去庫存”,認為“高杠桿是原罪”,并首提“房地產泡沫”。

  事實上,這僅僅是一次政策變化公開而明確表述。4月份的信貸增長額已經急劇收緊,僅為5556億元。

  如果對一季度的貨幣放水穩增長政策確實徹底否定的話,現在還處在一季度放水慣性的市場,未來幾個月將會感受到銀根緊縮帶來的巨大壓力。

  隨后,官方媒體連篇累牘炮轟房地產市場。

  2.市場邏輯風險

  上海最為離譜的是周浦地塊,實際樓面價高達55000元/平方米以上。而這塊地王周邊新房在售均價在33000-48000元/平方米之間。

  開發商的邏輯是未來一兩年內房價要上漲一倍。

  杭州與上海、蘇州相比,雖還不算過于離譜,但同樣也已經接近了在售“面包”的價格。

  在杭州石祥路以北的鐵路北站板塊,樓面價達到1.5萬元/平方米以上,而這塊地南邊的在售樓盤杭鋼·尚堂府在售價格也剛剛超過16000元/平方米。

  錢江世紀城的兩塊土地,樓面價高達近2萬元/平方米,而周邊碧桂園的土地價格還不到其價格的一半。如果未來價格大幅度上漲,當然皆大歡喜,但如果價格沒怎么上漲,碧桂園·瓏悅就賣2.5萬元/平方米的價格,高價地怎么辦呢?

  同樣的情況發生在熱電廠板塊。緊鄰其地塊的濱江房產錦繡之城,土地價格僅為19000元/平方米左右。如果未來一兩年內,房價能夠漲到5萬元以上/平方米,皆大歡喜。但如果市場只能接受4萬元/平方米,濱江房產也已經達到他們收購這個項目時的樂觀估計,高價地塊怎么辦呢?

  如果成本比周邊在售樓盤略高,通過產品創新或品牌溢價等,完全有可能保本甚至獲利。但如果完全是寄希望于市場價格大幅度上漲,這個邏輯就危險了。

  3.宏觀經濟風險

  國家統計局公布的4月份宏觀經濟數據顯示,多項數據增速又一次回落,房地產是唯一的亮點。

  2016年4月份,規模以上工業增加值同比實際增長6.0%(以下增加值增速均為扣除價格因素的實際增長率),比3月份回落0.8個百分點。

  2016年1-4月份,民間固定資產投資82393億元,同比名義增長5.2%,增速比1-3月份回落0.5個百分點。民間固定資產投資占全國固定資產投資(不含農戶)的比重為62.1%,比去年同期降低3.2個百分點。

  2016年1-4月份,全國房地產開發投資25376億元,同比名義增長7.2%,增速比1-3月份提高1個百分點。其中,住宅投資16887億元,增長6.4%,增速提高1.8個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為66.5%。

  以上經濟數據說明了經濟下行的嚴峻程度。民間固定資產投資斷崖式的下跌與房地產投資陡峭增長形成了鮮明對比。

  有人甚至樂觀地認為,房地產投資快速復蘇是好事,其實恰恰相反。

  中國房地產市場總體仍然面臨著巨大庫存,有人把去庫存簡單理解為賣房子。

  實際上去庫存應該是雙向作用,即水池加快出水,減少進水,水位才能緩緩下降。

  而現在,在加快出水的同時,進水速度急劇加快,使得去庫存的效果大打折扣,如果投資速度進一步加快,甚至高于出水速度,那么庫存的水位不降反漲。

  在經濟低迷,股市不振,人民幣匯率持續貶值的背景下,房地產市場一枝獨秀,房價持續快速上漲,有這種可能性嗎?

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