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[土地資源]7月土地 土地供應緊縮期內又一波熱潮

2016-08-11浙報傳媒地產研究院 何肖霞

重要結論:

  7月杭州土地市場熱度絲毫不減,申花核心區塊、艮北新城、未來科技城,都創出了板塊最高價格,錢江世紀城價格基本維持在原最高價格水準上。

  杭州市區本月共成交八宗土地,成交總面積46.1公頃(折合691.8畝),總可建面積108.2萬方,總成交金額133.4億元。值得注意的是,杭州市區成交額已連續三月突破百億。7月也是近三年同期成交額最高的月份。

  8月,杭州市區土地市場僅掛牌三宗土地,總出讓面積10.6萬方,總起價49.9億元。其中,主城區掛牌兩宗地塊,地塊分布于申花、錢江新城等單元;蕭山區掛牌一宗地塊,位于大江東新城。

  2016年上半年杭州土地市場供地節奏緊湊。浙報傳媒地產研究院獲得的消息,整個第三季度供地將大大減少,這既是因為G20會議越來越近,也包括大部分城區已經完成了全年的供地計劃。

文/浙江在線·住在杭州網記者 何肖霞

  核心提要:

  1、7月杭州市區共成交八宗土地,成交總面積46.1公頃(折合691.8畝),總可建面積108.2萬方,總成交金額133.4億元。

  2、杭州市區共成交涉宅用地七宗。平均溢價率39.2%。其中,蕭山區涉宅用地成交四宗,成交金額70.5億元,占比超五成。

  3、合景28781元/平米,溢價率83.08%拿下原萬馬藥業地塊,首次進入主城區。

  4、越秀17414元/平米進入艮北新城,這是其首次在主城區開發住宅項目。

  5、融信和龍湖以不到2%的溢價率進入錢江世紀城核心區塊,但由于已經大幅度提高了起價,成交價也達到了19230元/平米、19285元/平米。

  6、陽光城將未來科技城的樓面價推到了近2萬。其以19664元/平米,溢價率208.46%拿下未來科技城123號宅地,刷新區域單價歷史紀錄。

  附:2016年7月杭州市區土地成交詳表

  一、7月杭州土地市場成交133.4億 連續三月單月成交額破百億

  2016年7月,杭州市區共成交八宗土地,成交總面積46.1公頃(折合691.8畝),總可建面積108.2萬方,總成交金額133.4億元,環比下跌48.7%。值得注意的是,杭州市區成交額已連續三月突破百億。7月也是近三年同期成交額最高的月份。

杭州市區近12個月土地成交走勢圖

  2016年7月,主城區土地成交兩宗,總出讓面積4.4公頃,可建體量10.7萬方,總成交金額24.3億元。

  蕭山區成交五宗,總出讓面積32.1公頃,可建體量78.5萬方,總成交金額71.6億元。

  余杭區成交一宗地塊,總出讓面積9.5公頃,可建體量19.1萬方,總成交金額37.5億元。

近12個月主城、余杭、蕭山土地成交額走勢(萬元)

2016年7月杭州市區土地成交額構成

  二、蕭山區涉宅用地成交70.5億 占比超五成

  7月,杭州市區共成交八宗土地,包括涉宅用地七宗。其中,蕭山區涉宅用地成交四宗,成交金額70.5億元,占比超五成。

2016年7月杭州市區宅地、商地成交情況表

近12個月杭州市區宅地成交額走勢(萬元)

  7月份杭州市區成交七宗宅地,其中主城區成交兩宗,蕭山區成交四宗,余杭區成交一宗。涉宅地的平均溢價率為39.2%。

  本月蕭山區成績亮眼,共計成交71.6億元(4涉宅1商),占比超五成。7月也是蕭山區2016年以來單月成交額排名第二的月份。

  三、申花艮北同日開閘 合景越秀首入主城布局住宅項目

  7月8日,申花今年第四宗宅地成功出讓。此宗宅地為原萬馬藥業地塊,一經推出就引來13家房企報名。最終經過18輪競價,合景以總價144300萬元競得該宗地塊,折合樓面價28781元/平米,溢價率83.08%。這是合景首次進入主城區布局項目。

申花單元宅地位置圖

  對比此前融信熱電廠項目、首開&金茂慶隆項目的破三萬地價來看,28781元/平米的價格確實不高。

  這與其區位及體量有很大關系。事實上,此前成交的金茂首開項目、融信熱電廠項目都處于慶隆單元,與城西文教區僅一河之隔,且周邊有河景。而合景此次競得項目位于申花單元,萍水街北面,離在建地鐵5號線莫干山路站點更近。

  除此之外,地塊建筑面積僅5萬方,對于眾多以貨值為參考的開發商其實吸引力并不大,而合景此次戰略性布局主城區申花板塊,5萬方的體量恰恰合適。

  同日出讓的還有艮北新城的一宗宅地。最終,經過25輪拉鋸戰,艮北宅地由越秀以總價98600萬元競得,折合樓面價17414元/平米,溢價率87.11%。

牛田單元R21-24地塊位置圖

  17414元/平米的價格,成為艮北新城宅地樓面價的最高紀錄。雖然較之年初潤和項目的地價高出許多,但許多業內表示:這一價格“值”。除去板塊自身的價格上漲優勢,對于越秀來說,此次拿下艮北宅地,戰略意義更大。

  四、陽光城首入未來科技城 刷新區域宅地樓面價紀錄

  本月,除主城區兩宗宅地備受關注外,余杭區未來科技城宅地也受到了開發商的追捧搶地。

  5日,未來科技城123號地塊出讓,經過64輪惡戰,陽光城以374820萬元的總價競得該宗宅地,折合樓面價19664元/平米,溢價率高達208.46%。這一價格也是目前該區域的最高紀錄。

未來科技城123號地塊位置圖

  目前,陽光城在杭共有6個項目,主要布局在丁橋、濱江、錢江世紀城、上塘等板塊。今日拿下未來科技城宅地,陽光城如愿進入城西。

  未來科技城作為去化速度快,房價上揚明顯的熱門板塊,自然成了陽光城戰略性進入城西的首選之地。

  從陽光城目前在售產品上,類型較為多樣化,囊括了高層、排屋等多種業態,兼有剛需和改善。今日拿下地塊體量接近二十萬方,未來在產品設計上也可根據市場節點進行多樣化調整。

  五、錢江世紀城姊妹宅地低溢價成交

  7月6日,錢江世紀城姊妹宅地成功出讓。不同于未來科技城競價的漫長,世紀城兩宗地塊僅用了45分鐘就結束競爭。

  最終,M-01、M-05地塊由融信以總價326400萬元競得地塊,折合樓面價19230元/平米,溢價1.21%;M-02地塊則由龍湖收入囊中,總價252500萬元,折合樓面價19285元/平米,溢價1.49%

錢江世紀城M-01、M-02地塊位置圖

  本以為會破紀錄的兩宗地塊,最終低溢價成交,讓許多業內大呼“跌破眼鏡”。不過,這個結果也是意料之中??v觀最近蕭山區的土地出讓,多宗宅地因起價較高,報名只有六、七家房企,溢價均在20%左右,房企大多報價謹慎,表現理性。此次成交價格的體現,可能是“場外”長期努力的結果。

  六、8月市區掛牌三宗土地 總起價49.9億元

  8月,杭州市區土地市場掛牌三宗土地,總出讓面積10.6萬方,總起價49.9億元。其中,主城區掛牌兩宗地塊,地塊分布于申花、錢江新城等板塊;蕭山區掛牌一宗地塊,位于大江東新城。

2016年7月杭州市區土地成交詳表

(本報告中杭州市區范圍為市八區,杭州主城區范圍為市六區)

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